賣房想要節稅，許多人第一步就是「設籍」！但你知道嗎？土地增值稅與房地合一稅雖然都有針對「自用住宅」的優惠稅率，但兩者適用的條件卻完全不同。若搞混或設籍時間不符，不但無法享有優惠，還可能多繳好幾十萬的稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏特別提醒，有意出售自住房屋的屋主，在搬遷戶籍前務必了解清楚相關規定。

首先，土地增值稅的「自用優惠稅率」主要分為兩種：一是「一生一次」，二是「一生一屋」。

「一生一次」顧名思義就是每人一生僅能使用一次，條件相對寬鬆。只要該住宅在出售前一年內未作營業或出租用途，且土地及地上建物為本人、配偶或直系親屬所有，並已設籍；都市土地面積不得超過約90坪，非都市土地不得超過211坪，就能適用10%的稅率，相較一般最高可達40%的稅率，差距驚人。

至於「一生一屋」則是使用過「一生一次」後，若再次出售其他房產時可以考慮的選項，但條件較為嚴格。必須該土地在出售前5年內未出租或作營業用途，且本人、配偶或未成年子女持有該土地與住宅6年以上，設籍且實際居住也需連續滿6年。此外，家庭成員在出售時不能擁有其他住宅，且土地面積限制更嚴，都市不得超過約45坪、非都市則約105坪。

值得注意的是，土地增值稅的稅額與內政部每年公告的土地現值密切相關，漲價幅度越大，稅金也越高。若符合自用住宅條件，則僅需繳納10%的優惠稅率，節稅效果非常顯著。

除了土地增值稅，房地合一稅也是房屋交易時常見的稅負。該稅制自2016年起施行，針對2016年1月1日後取得的房地產進行課稅，並將土地與建物獲利合併計算，稅率依持有期間從15%至45%不等。

若希望適用房地合一稅的「自用住宅」優惠，必須符合三大條件：一、出售前6年由本人、配偶或未成年子女設籍且實際居住；二、該房屋在此期間未出租、未營業或執行業務使用；三、過去6年內沒有使用過同類優惠。

若成功符合上述條件，不僅獲利在400萬以內免稅，超過部分也僅需繳10%，相當有利。不過，陳俊宏提醒，房地合一稅的設籍與居住條件必須是「連續」六年，中途搬離會導致資格失效；此外，即使孩子曾設籍並居住，但若出售時已成年，也無法再納入自用住宅的優惠計算。

因此，若屋主有意出售自住房產，務必提前規劃好設籍與居住安排，避免因時間不足或資料不符而喪失優惠。若仍有疑問，也可以至永慶房屋雙北各直營門市，免費諮詢專業人員。

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